Beat Debrunner
«Ich bin total zufrieden. An der Versammlung wurde die wichtige Anpassung der Einzahlungen in den Erneuerungsfonds einstimmig angenommen. Auch im Hinblick auf eine spätere Veräusserung meiner Wohnung bin ich überzeugt, dass sich der garantierte Werterhalt positiv auf den Verkaufspreis auswirken wird.»
Fühlen Sie sich als Stockwerkeigentümer manchmal unsicher, wenn es um zukünftige Sanierungen und Einzahlungen in den Erneuerungsfonds geht?
Eine ganzheitliche mittel- bis langfristige Planung der zukünftigen Instandsetzungen bewahrt Sie vor unerwarteten Sanierungskosten und den damit verbundenen Konflikten in der STWE-Gemeinschaft. Der Werterhaltungsplan der QualiCasa AG liefert Ihnen die Entscheidungsgrundlage über bauliche Massnahmen und Einzahlungen in den Erneuerungsfonds. Der Werterhaltung Ihrer Liegenschaft steht nichts mehr im Wege.
Wie viel sollte in einen Erneuerungsfonds einbezahlt werden? Bzw. welche Höhe des Betrages?
Wie hoch der jährliche Beitrag in einen Erneuerungsfonds sein sollte, ist umstritten. Die Meinungen in der Immobilienbranche schwanken zwischen jährlich 0,2 bis 0,5 % des Gebäudeversicherungswertes (GVW).
Unsere Erfahrung zeigt, dass wir Ihnen diese Frage nicht einfach pauschal beantworten können. Es benötigt eine individuelle Analyse und Planung, welche unterschiedlichste Faktoren berücksichtigt. Entscheidend sind zum Beispiel die folgenden Faktoren:
1. Welches sind die gemeinschaftlichen Bauteile? Hier bestehen wesentliche Unterschiede zwischen den STWE-Gemeinschaften. Gehören z.B. grosse Fensterfronten und Storen gemäss STWE-Reglement zu den gemeinschaftlichen Bauteilen? So sollte die STWE-Gemeinschaft für eine Instandsetzung dieser Bauteile gemeinschaftlich ansparen. Folglich ist mehr in einen Erneuerungsfonds einzubezahlen, als wenn die Fenster im Sonderrecht der einzelnen Stockwerkeigentümer sind.
2. Die Bauweise des Gebäudes: Ein Mehrfamilienhaus (MFH) mit einem Flachdach und einer verputzten Aussenwärmedämmung benötigt in der Regel um einiges früher eine Instandsetzung als ein Mehrfamilienhaus mit Doppelschalenmauerwerk und einem Steildach.
3. Zustand der einzelnen Bauteile: Je nach Material, Ausführungsqualität, Umwelteinflüssen und je nach Ausführung des laufenden Unterhaltes, muss ein Bauteil früher als üblich ersetzt oder kann allenfalls um einiges länger genutzt werden.
4. Bisherige Einzahlungen in den Erneuerungsfonds, aktueller Saldo, Zinsen: Je früher eine STWE-Gemeinschaft mit Einzahlungen in einen Erneuerungsfonds beginnt, desto geringer ist die jährliche Belastung der Einzahlungen in den Erneuerungsfonds.
Die Praxis zeigt, dass bei diversen STWE-Gemeinschaften die bisherigen jährlichen Einzahlungen von weitverbreiteten 0,2 bis 0,5% des Gebäudeversicherungswertes nicht ausreichen, damit die in den kommenden 5-10 Jahren anfallenden Instandsetzungen mit den Geldern aus dem Erneuerungsfonds gedeckt werden können.