STWE: Sicherung Werterhalt bei Neubauten – Mögliches Vorgehen in der Projektentwicklung

Um nachhaltige Gebäude zu erstellen, müssen die grundlegenden Weichen für den künftigen baulichen Werterhalt bereits in der Projektentwicklungsphase gestellt werden. Insbesondere im Stockwerkeigentum kommt dem eine grosse Bedeutung zu, um als Gemeinschaft von Beginn an eine langfristig transparente und verlässliche Werterhaltungsstrategie mit finanzieller Absicherung verfolgen zu können.

Bildquelle: Wohnüberbauung Manau-Fine-Living in Landschlacht TG – InnoProjekt AG, Hanspeter Bochsler, Ermatingen

Die grosse Verantwortung zukunftsträchtige Bauten für unsere nächste Generation zu erstellen liegt heute ganz speziell bei den Projektentwicklern. Werden nachhaltige, energetische und zirkuläre Gedanken in die Bauprojekte eingebaut, dann müssen diese auch den Käufern und der Bank bekannt sein und zu guter Letzt wieder über den Erneuerungsfonds instandgesetzt werden. Das bedingt, dass die Überlegungen des Projektentwicklers nicht mit der Abgabe der Submission enden, sondern eine perfekte bauliche Umsetzung beinhalten, die baulichen Eigenheiten des Projekts im Reglement abgebildet und mit der Äufnung des Erneuerungsfond gekoppelt sind. Der Projektentwickler soll besorgt sein, einen langfristig ausgerichteten Werterhaltungsplan ausarbeiten zu lassen, welcher im Reglement verankert und als fixer Bestandteil in die Kaufverträge der einzelnen STWE-Einheiten miteinfliesst. Die Käufer und die individuell beteiligten Finanzierungsinstitute erhalten dadurch wertvolle Sicherheiten. Der Bauspezialist der beauftragten Fachfirma überprüft als erstes in enger Zusammenarbeit mit dem Projektentwickler und der künftigen STWE-Verwaltung den Reglementsentwurf. Damit wird gewährleistet, dass der künftige Interpretationsspielraum von unsauber aufeinander abgestimmten Reglementartikel und dazu führende Diskussionen innerhalb der STWE-Gemeinschaft gemindert wird. Auch leider oft in Reglementen festgestellte bauliche Unstimmigkeiten lassen sich dadurch bereits im Vorfeld der Beurkundung beseitigen. Ein aktuelles Praxisbeispiel von auf die Betonaussenwand angeschlagenen Fenstern innerhalb einer gedämmten Klinkerfassadenkonstruktion zeigt die Problematik: Die Fenster waren ursprünglich im Reglementsentwurf dem Sonderrecht zugeteilt. Ein Komplettersatz der Fenster durch einzelne Stockwerkeigentümer hätte jedoch in diesem Fall jeweils einen Eingriff in die gesamte gemeinschaftliche Fassadenkonstruktion bedeutet, was bspw. bei künftigen Einzelinstandsetzungen mit grösster Wahrscheinlichkeit zu Problemen geführt hätte. Eine gesamtheitliche Sanierung ergibt in diesem Fall mehr Sinn, weshalb die Fenster in der Folge bei der betreffenden Liegenschaft noch rechtzeitig den gemeinschaftlichen Teilen zugewiesen werden konnten.

Um den Werterhalt der Liegenschaft auch langfristig und nachhaltig zu sichern, wird das STWE-Reglement mit einem eigenständigen Absatz zur «gemeinsamen Strategie der Werterhaltung» ergänzt Unter anderem legt der Projektentwickler darin die in den ersten Jahren zu bildenden Rückstellungen im Erneuerungsfonds fest. Dies macht er im direkten und transparenten Bezug zum erstellten Werterhaltungsplan. Zudem soll die Liegenschaft wiederkehrend rund alle 10 Jahre, mit verschiedenen Zahlungsplanvarianten für den Erneuerungsfonds, beurteilt werden. Die STWE-Gemeinschaft wird damit in Zukunft befähigt auf dieser wertvollen Basis selbständig allfällige Einlageanpassungen zu beschliessen, um aufgrund der zu erwartenden Instandsetzungskosten auch langfristig eine ausreichende Finanzierung zu gewährleisten.

Beispiel für eine Ergänzung des STWE-Reglements zur Werterhaltung:

Strategie für die Werterhaltung der gemeinschaftlichen Teile:
Die Gemeinschaft verpflichtet sich eine Strategie für die Werterhaltung der gemeinschaftlichen Teile sowie die Erhaltung des äusseren Erscheinungsbilds festzulegen. Die Abstimmung betreffend der Strategie unterliegt dem qualifizierten Mehr. Basis hierzu bildet ein Werterhaltungsplan. Dieser wird jeweils nach grösseren Sanierungsmassnahmen oder spätestens alle 10 Jahre durch eine unabhängige Fachfirma aktualisiert. Der Werterhaltungsplan soll aufzeigen, mit welchen Instandsetzungszeitpunkten und Kosten kurz-, mittel- und langfristig gerechnet werden muss. Aufgrund des Werterhaltungsplans werden die jährlichen Einlagen in den Erneuerungsfonds festgelegt, damit aufgrund der zu erwartenden Kosten eine genügende Finanzierung aus dem Erneuerungsfonds zur Verfügung steht. Die Werterhaltungsstrategie ist jeweils nach einer erfolgten Aktualisierung zu überprüfen. Die Kosten für den Werterhaltungsplan werden in der laufenden Rechnung getragen.

Ist das künftige STWE-Reglement in der Projektentwicklungsphase sauber ausgearbeitet, erstellt die beauftragte Fachfirma den Werterhaltungsplan aufgrund der definitiven Projektunterlagen. Die prognostizierten Lebenszyklen der einzelnen Bauteile wiederspiegeln dann im Werterhaltungsplan u.a. auch die angestrebte Bauqualität hinsichtlich der Planung und den gewählten Baumaterialien (hochwertige und nachhaltige Produkte ergeben weniger Folgekosten bzw. spätere Instandsetzungen). Als Ergänzung dazu wird auf dieser Basis seitens des Bauspezialisten ein Zahlungsplan für die künftigen Rückstellungen im Erneuerungsfonds der STWE-Gemeinschaft erstellt. Der Projektentwickler integriert den fertigen Werterhaltungsplan direkt als bindender Bestandteil im Kaufvertrag der einzelnen Stockwerkeinheiten für die offizielle Beurkundung. Damit kommt diesem aus rechtlicher Sicht ein stärkerer Charakter zu, nebst der Verankerung im STWE-Reglement. Die Käuferschaft profitiert so von mehr Sicherheit und vor allem Transparenz, was Ihre Geldanlage anbelangt. Letzteres erhält die künftige Verwaltung damit ein optimales und sauber abgestimmtes Führungsinstrument der Gemeinschaft. An der ersten STWE-Versammlung wird der ausgearbeitete Werterhaltungsplan entweder seitens der Verwaltung oder direkt von der beauftragten Fachfirma allen Stockwerkeigentümern vorgestellt.

In den Folgejahren kann die Versammlung bei Bedarf auf dieser Basis über den Erneuerungsfonds diskutieren und nötige Anpassungen vornehmen.
Die QualiCasa AG hat das Vorgehen mit einem «Werterhaltungsplan light» als unabhängige Fachfirma in erfolgreicher Zusammenarbeit mit dem Projektentwickler InnoProjekt AG, Ermatingen am Beispiel der Wohnüberbauung www.manau-fine-living.ch in Landschlacht TG erarbeitet und begleitet den Neubau nun weiter im Rahmen der «Bauqualitätssicherung». Der Baustart erfolgte bereits im Mai 2023 und die Wohnungen sind ab November 2024 bezugsbereit.
Die Bauherrschaft InnoReal GmbH, Ermatingen hat damit in Zusammenarbeit mit der QualiCasa AG, Verwaltung und Vermarktung einen Mehrwert für die zukünftigen Stockwerkeigentümer geschaffen.

Quelle: QualiCasa AG, Micha Noser, Produktverantwortlicher QC-Werterhaltungsplan für STWE-Gemeinschaften.

 

Micha Noser

Produktmanager und Projektleiter
Stellvertretender Leiter Asset Controlling

 

 

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