Immobilia November 2017
Praxistaugliche Lösung
Wir freuen uns über die Publikation in der Zeitschrift immobilia zum Thema Praxistaugliche Lösung im November 2017.
Originalbeitrag in der Zeitschrift immobilia
Die Festlegung und Sicherstellung der zukünftigen Sanierungskosten der gemeinschaftlichen Bauteile von STWEGemeinschaften ist für Verwalter und Wohneigentümer anspruchsvoll. Ein Werterhaltungsplan soll Abhilfe schaffen.
Erneuerungsfonds zuknapp bemessen
Als Verwalter von Stockwerkeigentum kennt man die Problematik rund um die Instandsetzungsplanung von gemeinschaftlichen Bauteilen bei Stockwerkeigentumsliegenschaften. Aufgrund von verschiedensten Interessen der einzelnen Wohneigentümer stellt diese Planung häufig eine grosse Herausforderung für alle dar. Es stellen sich die bekannten Fragen. Wie lange ist die Lebensdauer von gemeinschaftlichen Bauteilen? Wie soll die Planung der zukünftigen Sanierungen und die Bestimmung der entsprechenden Kosten erfolgen? Und wieviel soll jährlich in den Erneuerungsfonds einbezahlt werden? Eine Studie der Hochschule Luzern aus dem Jahr 2010, die sie in Zusammenarbeit mit dem Bundesamt für Wohnungswesen erstellten, kommt zu dem Ergebnis, dass die finanziellen Rückstellungen im Erneuerungsfonds häufig zu knapp bemessen sind trotz eines Erneuerungsfonds. Und so die Stockwerkeigentümer (STWE) resp. Wohneigentümer bei grösseren Sanierungen öfters unvorhergesehen grosse Beträge nachzahlen müssen. Im Weiteren hält die Studie fest, dass die gemeinschaftlichen Sanierungskosten von den STWE-Gemeinschaften häufig unterschätzt werden und Planungsinstrumente für die langfristige Renovationsplanung geschaffen werden sollten.
SANIERUNGEN FRÜHZEITIG PLANEN, ABER WIE?
Grundlage für eine Sanierungsplanung stellt in der Regel eine Zustandsanalyse des Gebäudes bzw. der Bauteile dar. Im Rahmen der Analyse prüfen wir die Bauteile auf deren Zustand. Basierend darauf legen wir die Restlebensdauer fest. In diesem Zusammenhang muss ebenfalls geklärt werden, welche Bauteile überhaupt als gemeinschaftliche zu qualifizieren sind. Für die anschliessende Langfristplanung empfiehlt es sich, einen Experten beizuziehen, damit bautechnisch und ökonomisch sinnvolle Sanierungen geplant werden können.
Bei der Bestimmung der Sanierungskosten wird es schwieriger, diese mit verhältnismässigem Aufwand zu bestimmen. Kurzfristige Instandsetzungskosten können mittels konkreten Handwerkerofferten festgelegt werden. Damit man aber frühzeitig «richtig» mittels Erneuerungsfonds ansparen kann, müssen insbesondere die mittel und langfristigen Sanierungskosten bekannt sein. Handwerkerofferten erhält man dafür aber noch keine. Die QualiCasa hat diese Thematik in den letzten Jahren aufgenommen und auf Nachfrage von STWE-Gemeinschaften resp. deren Verwaltern den QC Werterhaltungsplan als Planungsinstrument für STWE-Gemeinschaften entwickelt.
Dies basierend auf bestehenden Dienstleistungen für institutionelle Anleger und auf breit eingesetzten Applikationen zur Mittel bis Langfristplanung von Sanierungskosten und -zeitpunkten. Der Einsatz dieser bewährten Applikationen ermöglicht eine Abschätzung der zukünftigen Sanierungskosten mit überschaubarem Aufwand sowie eine übersichtliche und effiziente Mittel bis Langfristplanung. Basierend darauf schlagen wir Ihnen mehrere Zahlungsplanvarianten vor, welche eine STWE-Gemeinschaft bei der Bestimmung der jährlichen Einzahlungen in den Erneuerungsfonds unterstützen.
Quelle: immobilia, November 2017