Artikel der NZZ am Sonntag

Ein voller Erneuerungsfonds bringt Harmonie

Wie schützt man sich als Stockwerkeigentümer vor hohen und unerwarteten Sanierungskosten und Unmut in der Nachbarschaft? Lesen Sie den wertvollen Beitrag der NZZ am Sonntag, der Autor weist dabei auf den notwendigen Erneuerungsfonds hin. Diese Aussage ist gestützt auf eine Studie der Hochschule Luzern.

Herr Micha Noser beraten Sie gerne persönlich unter 052 320 90 69 oder micha.noser@qualicasa.ch

 


Originalbeitrag der NZZ am Sonntag

Fehlende oder ungenügend dotierte Rücklagen führen bei Liegenschaften im Stockwerkeigentum schnell zu Konflikten unter Eigentümern. Was Experten empfehlen. Von Fredy Hämmerli

Die Stimmung an der Versammlung der Eigentümergemeinschaft war gereizt: Rund 18 000 Fr. sollte jeder der elf Stockwerkeigentümer bringen, um die dringende Sanierung von Dach, Fassade und Balkonen ihres Walliser Mehrfamilienhauses zu finanzieren. Im Erneuerungsfonds lag nicht einmal die Hälfte des nötigen Betrags. Eine neue Heizanlage hatte ihn nur zwei Jahre zuvor weitgehend geleert.

Die Mehrheit der Eigentümer fügte sich ins Unabwendbare. Doch eine Minderheit murrte: Vorerst könne man doch nur das lecke Dach flicken und die übrigen Arbeiten über mehrere Jahre etappieren. Das würde die Gesamtkosten nur weiter verteuern, argumentierte die Mehrheit. Die hohen Kosten für den Gerüstbau würden so noch einmal fällig. Diese Einsicht setzte sich an der Versammlung durch, zumal die Mehrheit der Stockwerkeigentümer nicht nur gemessen an der Kopfzahl, sondern auch gemessen an den Wertquoten klar dominierte.

 

Fonds meist unterdotiert

Wie den Wallisern geht es vielen Stockwerkeigentümern in der Schweiz. Ihre Liegenschaften sind in die Jahre gekommen, der Sanierungsbedarf ist gross. Und oft fehlt es an genügenden Mitteln im Erneuerungsfonds – sofern er überhaupt existiert. Denn eine gesetzliche Vorschrift dafür gibt es nicht. Jede fünfte Eigentümergemeinschaft verzichtet darauf, wie eine Studie der Hochschule Luzern im Auftrag des Bundesamtes für Wohnungswesen ergeben hat. Und wo es einen gibt, ist er fast immer unterdotiert.

In vielen älteren und teilweise auch in neueren Reglementen ist festgeschrieben, dass die Eigentümer jährlich 0,2% des Gebäudeversicherungswerts der dem Neuwert entspricht in den Erneuerungsfonds einzahlen sollen. Und zwar so lange, bis der Fonds 3% des Gebäudeversicherungswerts erreicht hat. Bei einem Mehrfamilienhaus mit einem Gebäudeversicherungswert von 7 Mio. Fr. würde dies jährlichen Rückstellungen von 14 000 Fr. entsprechen. Und bereits bei einem Fondbestand von 210 000 Fr. würde er nicht mehr weiter geäufnet. «Das ist deutlich zu wenig», wie die Hochschule Luzern festhält. Sie empfiehlt mindestens 0,5% jährlich für ältere Liegenschaften eher sogar 0,7% bis 1%.

Wenn überhaupt eine Obergrenze festgelegt wird, so sollte sie laut dem Luzerner Kompetenzzentrum «Typologie & Planung in Architektur» eher bei 10% liegen. Hilfreich ist zudem eine regelmässige Abschätzung des künftigen Sanierungs- und Investitionsbedarfs, damit notfalls rechtzeitig der Sparprozess beschleunigt werden kann. Viele Stockwerkeigentümer rechnen darüber hinaus kaum mit dem Erneuerungsbedarf in den eigenen vier Wänden. Doch auch die eigene Küche und das eigene Bad kommen irgendwann in die Jahre, die Tapeten vergilben, und der Spannteppich zeigt Scheuerstellen.

 

Ratgeber

Die Mobiliar Versicherung und der Schweizerische Hauseigentümerverband empfehlen deshalb in einem gemeinsamen Ratgeber, jährlich 1,5% bis 2,5% der Baukosten für Unterhalts und Renovationsarbeiten zu veranschlagen. Doch das ist für manche Eigentümer zu viel, zumal die Banken sich bei der Vergabe von Renovationskrediten zurückhaltend bis knausrig geben. Steigt der Wert nicht klar durch den Umbau, verweigern sie oft eine Aufstockung der Hypothek, weil sonst Tragbarkeit und Höchstbelehnungsgrenze in vielen Fällen nicht mehr gegeben sind.

 

Gefahr des Wertverlusts

«Natürlich kann man Renovationsarbeiten auch aufschieben», meint Zuzana Havlin, Immobilienexpertin bei Raiffeisen Casa. Bei einem Fassadenanstrich oder einer defekten Liftanlage ist das noch machbar. «Aber dies führt sehr rasch zu einer Wertverminderung für die Liegenschaft.» Ist die Heizanlage kaputt oder leckt das Dach, duldet die Reparatur jedoch keinen Aufschub. Ist der Erneuerungsfonds leer und fehlen die Barmittel, so bleibt in solchen Fällen nur noch der Verkauf. «Das kann zu einem harten Schicksal führen », weiss Havlin. Die Betroffenen verlieren ihr Zuhause und müssen auf die Schnelle oft unter Wert verkaufen.

Auch wenn es nicht so arg kommen mag: Ungenügende Mittel im Erneuerungsfonds vergiften im Sanierungsfall die Atmosphäre unter den Nachbarn. Wie im Fall der Walliser Eigentümergemeinschaft. Die unterlegene Minderheit «rächte» sich mit verspäteten Einzahlungen in den Fonds. Eine Partei reagierte gar erst auf die Betreibungsandrohung – zwölf Monate nach dem fälligen Zahlungstermin.

 

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Quelle: NZZ am Sonntag, 09.11.2019