Was sind zwingend gemeinschaftliche Teile und welche Teile können zusätzlich als gemeinschaftlich erklärt werden?

Das Gesetz zählt nicht abschliessend auf, was zu den Gemeinschafts- und was zu den Sonderrechtstelen gehört. Folgendes wird von Gesetzes wegen als zwingend gemeinschaftliche Teile deklariert:

• Grund und Boden wie beispielsweise Garten, Spielplatz, Schwimmbad, Stützmauern, Aussenparkplätze, Wege etc.
• Baurecht, sofern vorhanden
• Elementare Gebäudeteile wie beispielsweise Fundament, Dach, tragende Mauern und Trennwände, Böden, Decken, Isolation etc.
• Aussenbauteil wie beispielsweise die Fassade, Kamine, Hauseingangstüre etc.
• Gemeinsame Anlagen und Einrichtungen wie Abstellräume, Zentralheizung, Leitungen, Lüftungen, Aufzüge, gemeinsames Treppenhaus, Gemeinschaftsräume aller Art usw.

Das ganze Gebäude kann von der Stockwerkeigentümergemeinschaft nicht als gemeinschaftlich definiert werden, jedoch können diverse Einheiten, welche sonderrechtsfähig wären, für gemeinschaftlich erklärt werden. Dazu kann nach einstimmiger Vereinbarung aller Stockwerkeigentümer eine Änderung im Reglement und im Aufteilungsplan vorgenommen werden, was öffentlich beurkundet werden muss.

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Darf mein Nachbar im Erdgeschoss den Garten willkürlich umgestalten?

Es kommt auf die Regelungen im Stockwerkeigentümerreglement an, ob der Nachbar den Garten willkürlich umgestalten darf.

Grundsätzlich gilt, dass Grund und Boden eines in Stockwerkeigentum aufgeteilten Grundstücks zu den gemeinschaftlichen Teilen gehört und somit im Eigentum aller Stockwerkeigentümer steht, sprich auch dem Nachbar.

Es besteht jedoch die Möglichkeit, dass z.B. der Bewohner der EG Wohnung ein Sondernutzungsrecht am Garten begründen kann. Somit erhält dieser das ausschliessliche Nutzungsrecht an dieser Gartenfläche. Dennoch bleibt diese Fläche gemeinschaftliches Eigentum, was den anderen Stockwerkeigentümer weiterhin Mitspracherecht zukommen lässt.

Somit ist das Reglement zu prüfen. Das Sondernutzungsrecht beschränkt sich grundsätzlich auf den vorgesehenen Zweck und darf nur mit mobilen Utensilien umgestaltet werden. Die Versammlung der Stockwerkeigentümergemeinschaft soll vorgängig Änderungen genehmigen.

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Was ist ein Sondernutzungsrecht und was läuft unter sonderrechtsfähigen Teilen?

Zu unterscheiden ist das Sonderrecht an Räumen und das Sondernutzungsrecht an gemeinschaftlichen Teilen. Zweiteres ist auch ausschliessliches Nutzungsrecht. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft verzichtet hierbei auf die Nutzung eines gemeinschaftlichen Teils zugunsten des ausschliesslichen Nutzungsrechtes eines einzelnen Stockwerkeigentümers. Dies ist entweder bereits bei der Begründung im Reglement geregelt oder aber die STWE Eigentümer definieren dies mit einem einstimmigen Beschluss im Nachhinein.

Für nicht zwingend gemeinschaftliche Teile kann das Sonderrecht oder Sondernutzungsrecht begründet werden. Die Voraussetzungen zur Begründung von Stockwerkeigentumseinheiten (Sonderrecht) müssen kumulativ folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

• Der Raum / die Räume muss / müssen abschliessbar sein.
• Als Stockwerkeigentumseinheit werden zusammenhängende Teile angesehen, welche als Wohnung, Gewerberaum etc. eine wirtschaftliche Funktion erfüllen.
• Die Stockwerkeigentumseinheit muss einen eigenen Zugang haben, welcher zumal über die gemeinschaftlichen Teile zugänglich ist.

Nebenräume können einer Stockwerkeigentumseinheit zugeteilt werden und stehen so in einem funktionalen Zusammenhang, sind jedoch räumlich separat abgetrennt.

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Was tun, wenn sich andere Eigentümer gegen gewisse Sanierungsmassnahmen wehren?

Einem sogenannten Sanierungsstau kann oftmals mit Weitsicht und guten Argumenten entgegengewirkt werden. Ein Hauptargument ist sicherlich der genügend geäufnete Erneuerungsfonds. Bei zu geringen Rücklagen, muss jeder einzelne Eigentümer die Sanierungskosten mitfinanzieren. Dies kann auf grosse Ablehnung stossen. Grundsätzlich gilt, dass es je nach Sanierungsmassnahmen die Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer erforderlich ist. Für wertsteigernde Massnahmen (z.B. Installation Sonnenkollektoren) muss sich die Mehrheit der Anteile am Stockwerkeigentum, also das qualifizierte Mehr, dafür aussprechen. Sofern alle Stricke reissen, können die Eigentümer gerichtlich auf «Erhaltung des Wertes und der Gebrauchsfähigkeit der Sache» plädieren.

Kunden bestätigen uns, dass sie mittels Vorlage und Besprechung des QC Werterhaltungsplans bereits viele Eigentümer für gewisse Sanierungsmassnahmen überzeugen konnten.

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Fast die ganze Stockwerkeigentümergemeinschaft möchte die Fondzahlungen erhöhen. Nur ein Eigentümer wehrt sich dagegen. Kann man diese Partei zwingen, in eine Erhöhung einzuwilligen?

Über einen einfachen Mehrheitsbeschluss können die Anwesenden und vertretene STWE über eine Erhöhung der jährlichen Fondseinlagen befinden, sprich die Fondszahlungen erhöhen sofern nichts anderes im Reglement definiert ist. Hierbei ist es sehr wichtig, dass sämtliche Formalitäten korrekt ablaufen und der Beschluss sauber festgehalten wird (ab rechtzeitiger Einladung zur Versammlung bis und mit Beschlussfassung / Fristeinhaltungen).

Weigert sich nach rechtsgültigem Entscheid der STWE-Gemeinschaft ein Eigentümer höhere Einzahlungen zu leisten, empfiehlt sich ein «scharfes» Schreiben zu senden. Weiter folgt die Androhung möglicher Konsequenzen seitens Verwaltung, wenn die Einzelperson sich weigert die Fondzahlungen zu erhöhen. Sollte dies nichts nützen, so kann die Gemeinschaft den Rechtsweg beschreiten und den Querulanten betreiben oder ein Grundpfandrecht einfordern. Dies kann letztendlich bis zu einer Zwangsversteigerung des Stockwerkeigentums führen.  Dies ist jedoch ein sehr steiniger und beschwerlicher Weg.. Es gilt für die Gemeinschaft gut abzuwägen, ob sich der Rechtsstreit letztendlich auch lohnt. (Aufwendiges und evtl. mehrjähriges Durchsetzungsverfahren, hohe Kosten mit Anwalt, usw. vgl. Art. 649b ZGB.)

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ZGB Art. 649b

Gemeinschaftliches Eigentum / I. Miteigentum / 9. Ausschluss aus der Gemeinschaft / a. Miteigentümer

¹ Der Miteigentümer kann durch gerichtliches Urteil aus der Gemeinschaft ausgeschlossen werden, wenn durch sein Verhalten oder das Verhalten von Personen, denen er den Gebrauch der Sache überlassen oder für die er einzustehen hat, Verpflichtungen gegenüber allen oder einzelnen Mitberechtigten so schwer verletzt werden, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft nicht zugemutet werden kann.

² Umfasst die Gemeinschaft nur zwei Miteigentümer, so steht jedem das Klagerecht zu; im übrigen bedarf es zur Klage, wenn nichts anderes vereinbart ist, der Ermächtigung durch einen Mehrheitsbeschluss aller Miteigentümer mit Ausnahme des Beklagten.

³ Erkennt das Gericht auf Ausschluss des Beklagten, so verurteilt es ihn zur Veräusserung seines Anteils und ordnet für den Fall, dass der Anteil nicht binnen der angesetzten Frist veräussert wird, dessen öffentliche Versteigerung nach den Vorschriften über die Zwangsverwertung von Grundstücken an unter Ausschluss der Bestimmungen über die Auflösung des Miteigentumsverhältnisses.

STWE und kurzzeitige Vermietung via airbnb: Ist das zu dulden?

Die eigene Wohnung im Stockwerkeigentum via Buchungsplattform (z.B. airbnb) anzupreisen, sprich die Vermietung von STWE, stellt keine Nutzung für herkömmliches Wohnen dar. Eine Stockwerkeigentümergemeinschaft kann sich dagegen wehren. Insbesondere dann, wenn das Wohnhaus nicht als Feriendomizil in einer Tourismusregion gilt. Gestärkt wird dies durch einen Bundesgerichtsentscheid vom 04.04.2019, in dem das von der Versammlung beschlossene Verbot gestützt wurde. Vorbeugend können entsprechende Regelungen in der Nutzungs- und Verwaltungsordnung oder STWEG-Beschlüsse mit qualifiziertem Mehr ratsam sein.

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Wie werden bei einem QC Werterhaltungsplan die Kosten für zukünftige Instandsetzungen bestimmt? 

1. QC Gebäudezustandsanalyse
Grundlage für die Sanierungsplanung bildet eine Zustandsanalyse. Experten der QualiCasa AG bewerten die einzelnen Bauteile im Rahmen einer physischen Beurteilung vor Ort. Unter Umständen kann diese beispielsweise auch von einem baulich versierten Mitglied der Gemeinschaft durchgeführt werden um zukünftige Instandsetzungen zu bestimmen.

2. Festlegung Restlebensdauer
Basierend auf der Zustandsanalyse wird die Restlebensdauer der gemeinschaftlichen Bauteile festgelegt. Letztere grenzen sich von den Bauteilen im Sonderrecht ab.

3. Langfristige Instandsetzungsplanung
Sind die gemeinschaftlichen Bauteile beurteilt und deren potentielle Lebensdauer bekannt, erfolgt schliesslich die langfristige Planung. Spätestens hier empfiehlt sich der Beizug von Experten der QualiCasa AG, um bautechnisch und ökonomisch sinnvolle Sanierungszeitpunkte zu identifizieren und festzulegen. Besonders achtet man dabei auf die effiziente Bündelung von Instandsetzungsmassnahmen.

4. Bestimmung Sanierungskosten
Auf die zeitliche Planung und kosteneffiziente Bündelung der Instandsetzungsmassnahmen folgt die Bestimmung der Sanierungskosten mit verhältnismässigem Aufwand. Erfahrungsgemäss bestehen hier die grössten Schwierigkeiten und Unsicherheiten. Mittels professioneller Planungstools wie dem QC Werterhaltungsplan, kann diese Problematik jedoch gezielt umgangen werden. Dem QC Werterhaltungsplan liegen langjährige sowie empirische Auswertungen von Instandsetzungskosten und –Zeitpunkten von Bauteilen zugrunde. Somit können die Sanierungskosten einzelner Bauteile mit höherer Sicherheit geschätzt, verglichen und entsprechend in die zeitliche Planung integriert werden.

5. Zahlungsplan für Erneuerungsfonds mit rollender Aktualisierung
Der QC Werterhaltungsplan verdeutlicht graphisch die Kostendeckung des Erneuerungsfonds mit a) gleichbleibenden Einzahlungen, b) einer 100% Kostendeckung sowie c) den durch die Gemeinschaft festgelegten Einzahlungen.

Bei Veränderungen, wie zum Beispiel der Entnahme von Geldern aus dem Erneuerungsfonds für zukünftige Instandsetzungen, erfolgt auf Wunsch eine rollende Aktualisierung.

Ich besitze in einer STWE-Liegenschaft mehrere Eigentumswohnungen, habe an der Stockwerkeigentümerversammlung jedoch trotzdem nur eine Stimme. Wieso ist das so?

An der Stockwerkeigentümerversammlung fällt die Mehrheit der anwesenden Eigentümer die Beschlüsse, sofern nichts anderes festgehalten ist. Das Gesetz bezieht sich hier auf das Vereinsrecht, bei welchem das Kopfstimmrecht gilt. Also jedes Mitglied hat eine Stimme im STWE, ungeachtet der Anzahl an Wohnungen, welche im eigenen Besitz sind. Es gibt aber auch Beschlüsse, welche das qualifizierte Mehr oder sogar die Einstimmigkeit erfordern. Dann wird zusätzlich die Wertquote berücksichtigt. Schauen Sie in Ihrem Reglement, was in Ihrer Stockwerkeigentümergemeinschaft bezügilch dem Stimmrecht im STWE gilt.

Normalerweise leistet jeder einzelne Stockwerkeigentümer Zahlungen an die gemeinschaftlichen Kosten gemäss Wertquote. Eine höhere Wertquote führt demzufolge auch zu höheren Beiträgen an die Gemeinschaftskosten. In Ihrem Fall errechnet sich die Summe der Zahlungen demnach aus allen Wertquoten sämtlicher Wohnungen.

Eine Änderung des Stimmrecht im STWE in Ihrem Reglement bedarf der Einstimmigkeit sämtlicherer Stockwerkeigentüm.

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