Was geschieht mit dem QC Werterhaltungsplan, wenn wertvermehrende Massnahmen oder ausserplanmässige Sanierungen vorgenommen werden möchten?
Wenn Sie als Stockwerkeigentümergemeinschaft beschliessen, einen gemeinschaftlichen Velo-Unterstand zu bauen oder Solarzellen auf dem Dach zu installieren, erhöht sich der Wert Ihrer Liegenschaft. Gleichzeitig verändern sich einerseits die zukünftige Instandsetzungsplanung und andererseits die Höhe der erforderlichen Erneuerungsfonds-Beiträge.
Gerne begleiten Sie die Experten der QualiCasa AG bei solchen Veränderungen und unterstützen Sie dabei, den QC Werterhaltungsplan an die neuen Umstände anzupassen, damit die Instandsetzungsplanung weiterhin sowohl zeitlich als auch finanziell optimiert bleibt.
Gibt mir der QC Werterhaltungsplan auch einen Nutzen für meine sonderrechtlichen Anteile?
Auf alle Fälle Ja. Wenn aus dem Plan ersichtlich ist, dass zum Beispiel die Leitungen im Jahr 2030 zur Sanierung geplant sind, ist es ratsam, die Renovation des eigenen Bades daran auszurichten. Dies vereinfacht die Kostenplanung für Sanierung und Renovation. Es erspart sowohl Geld und Ärger beim einzelnen Stockwerkeigentümer als auch in der Gemeinschaft, wenn frisch renovierte Nasszellen nicht nach kurzem wieder zwecks Sanierung sämtlicher Leitungen herausgerissen werden müssen.
Braucht es beim QC Werterhaltungsplan immer eine Zustandsanalyse?
Die Gebäudezustandsanalyse bildet grundsätzlich die wichtigste Basis für den QC Werterhaltungsplan. Damit die Restlebensdauer sowie die zukünftigen Instandsetzungskosten der Bauexperten der QualiCasa AG möglichst genau bestimmt werden können. So ist eine physische Prüfung der aktuellen Bauteil-Zustände, deren Materialisierung, das letzte Bau- respektive Sanierungsjahr sowie die ursprüngliche Ausführungsqualität vor Ort unabdingbar.
Für qualitativ einwandfreie Liegenschaften bieten wir jedoch einen kostengünstigeren QC Werterhaltungsplan light an. Sofern die Liegenschaft nicht älter als 10 Jahre alt ist. Die Light-Variante unterscheidet sich insbesondere in folgendem Punkte: es erfolgt keine Zustandsanalyse des Gebäudes durch einen unserer Experten. Aus diesem Grund gibt es keine Besprechung des Berichtes mit den Sockwerkeigentümer Delegierten und dem Sockwerkeigentümer Verwalter. Sie profitieren in vereinfachter Form des umfassenden Know-How der QualiCasa AG. Falls betreffend der Qualität einzelner Bauteile dennoch Unsicherheiten bestehen, beurteilen unsere Experten diese selbstverständlich ergänzend. Sie lassen uns ganz einfach die wichtigsten Unterlagen zum Gebäude sowie die Angaben zum Erneuerungsfonds zukommen. Die zukünftigen Instandsetzungskosten und Zeitpunkte Ihrer Liegenschaft legen wir mittels Ihrer Angaben und einer breit eingesetzten Softwarelösung fest. Diese Software verfügt über langjährig empirisch ermittelte Instandsetzungszahlen.
Sie möchten mehr über den QC Werterhaltungsplan light erfahren? Hier gelangen Sie zu weiteren Informationen. Gerne beantworten wir Ihre Fragen auch per Telefon unter +41 52 320 90 69 oder per Mail werterhaltungsplan@qualicasa.ch.
Wir haben fachkundige Stockwerkeigentümer, warum brauchen wir trotzdem einen solchen Plan?
Und wann greift das Stockwerkeigentümer Reglement? Genau diese Fragen stellte sich Herr Max Hess, Stockwerkeigentümer aus Schaffhausen. Lesen Sie dazu seine diesbezüglichen Aussagen im Interview der Zeischrift «mein Eigenheim» vom April 2017:
Warum haben Sie sich für diese Dienstleistung entschieden?
Ehrlich gesagt, war ich am Anfang sehr skeptisch. Wir haben ja fachkundige Leute in der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Zudem wollte ich nicht, dass die Sanierungen fremdbestimmt geplant und durchgeführt werden.
Dem war nicht so?
Nein, das absolute Gegenteil war der Fall. Wir wurden super beraten und dokumentiert. Man hatte alle unsere Erwartungen bei Weitem übertroffen. Nun werden wir an der Versammlung im Mai, aufgrund der umfassenden Entscheidungsgrundlagen, selber den für die Stockwerkeigentümergmeineschaft richtigen Weg beschliessen.
Sehen Sie auch einen Nutzen aus dem Plan bei der Abstimmung der Sanierung der gemeinschaftlichen Bauteile zu den sonderrechtlichen?
Ja klar, auf alle Fälle. Wenn ich sehe, dass zum Beispiel die Leitungen im Jahr 2030 zur Sanierung geplant sind, so werde ich die Sanierung meines Bades danach auslegen. So kann vermieden werden, dass ein Eigentümer einfach sein Bad saniert, obwohl in den kommenden Jahren die Leitungen in den Wänden ersetzt werden müssen. Das erspart viel Ärger!
Würden Sie den QC-Werterhaltungsplan weiterempfehlen?
Unbedingt! Das habe ich auch bereits gemacht.
Warum sollte ich als Verwalter meiner STWE-Gemeinschaft einen QC Werterhaltungsplan vorschlagen?
Die neutrale Beurteilung der Bausubstanz durch einen Experten der QualiCasa bildet eine sachliche Basis für Diskussionen an der Stockwerkeigentümerversammlung. Dabei entstehen weniger emotionsgeladene Diskussionen. Aus diesem Grund wird die Beschlussfassung an der Versammlung für alle einfacher und angenehmer.
Die langfristige Instandsetzungsplanung stellt unter anderem sicher, dass der Erneuerungsfonds zum richtigen Zeitpunkt ausreichend Mittel für die Durchführung der geplanten Sanierungen enthält. Dies trägt beispielsweise zur Zufriedenheit der einzelnen Eigentümer bei. Indes vermeidet man ausserplanmässige Einschüsse und schafft für sie erhöhte finanzielle Planungssicherheit. Durch die transparente Offenlegung von notwendigen Instandsetzungsmassnahmen und -zeitpunkten wird des weitern die Bereitschaft der Eigentümer gesteigert um höhere Beiträge zu leisten.
Verschiedene Verwalter berichten von Ihren Erfahrungen:
„Für mich als Verwalter mit der notwendigen Mittel- bis Langzeitsicht ist der QC Werterhaltungsplan sehr wertvoll. Ich und die Gemeinschaft profitieren neben dem Werterhalt der Liegenschaft von der finanziellen Sicherheit und von reduzierten Diskussionen. Daraus resultierte inskünftig deutlich tieferen Aufwand.“
Peter Späti, Verwalter Stockwerkeigentum, Sauter Immobilien
„Als Verwalter schätze ich insbesondere die Neutralität und Unabhängigkeit. Sowie die professionelle Vorgehensweise und die für alle verständliche und nachvollziehbare Dokumentation. Die fundierte Datengrundlage ermöglicht mir unter anderem eine optimale Begleitung der STWEG.“
Roger Windels, Massbau Immobilien, Schaffhausen
„Der QC Werterhaltungsplan ist für mich ein gutes Hilfsmittel für eine noch bessere und umfassendere Aufgabenerfüllung als Verwalter. Er schafft bei den Stockwerkeigentümern das Bewusstsein für die notwendige Langfristplanung. Des weiteren zeigt er die neutrale Beurteilung der Bausubstanz auf.“
Daniel Kienast, Weber + Schweizer Immobilien Treuhand AG, Winterthur
Ist für die Instandsetzungsplanung nicht unsere Verwaltung zuständig?
Der Leistungsumfang der Verwaltung ist unterschiedlich. Deshalb wird er im erteilten Auftrag umschrieben. Die untenstehende Frage «Warum sollte ich als Verwalter der STWE-Gemeinschaft einen QC Werterhaltungsplan vorschlagen?» wird Sie weiter aufklären. Dabei erfahren Sie weshalb sich der QC Werterhaltungsplan zur langfristigen strategischen Instandsetzungsplanung auch dann empfiehlt, wenn diese Thematik in den Zuständigkeitsbereich der Verwaltung fällt.
Warum sollte ich als Verwalter der STWE-Gemeinschaft einen QC Werterhaltungsplan vorschlagen?
Die neutrale Beurteilung der Bausubstanz durch einen Experten der QualiCasa bildet eine sachliche Basis für Diskussionen an der Stockwerkeigentümerversammlung. Aus diesem Grund entstehen weniger emotionsgeladene Diskussionen. So wird die Beschlussfassung an der Versammlung für alle einfacher und angenehmer.
Die langfristige Instandsetzungsplanung stellt unter anderem sicher, dass der Erneuerungsfonds zum richtigen Zeitpunkt ausreichend Mittel für die Durchführung der geplanten Sanierungen enthält. Dies trägt beispielsweise zur Zufriedenheit der einzelnen Eigentümer bei. Indes vermeidet man ausserplanmässige Einschüsse und schafft für sie erhöhte finanzielle Planungssicherheit. Durch die transparente Offenlegung von notwendigen Instandsetzungsmassnahmen und -zeitpunkten wird des weitern die Bereitschaft der Eigentümer gesteigert um höhere Beiträge zu leisten.
Verschiedene Verwalter berichten von Ihren Erfahrungen:
„Für mich als Verwalter mit der notwendigen Mittel- bis Langzeitsicht ist der QC Werterhaltungsplan sehr wertvoll. Ich und die Gemeinschaft profitieren neben dem Werterhalt der Liegenschaft von der finanziellen Sicherheit und von reduzierten Diskussionen. Daraus resultierte inskünftig deutlich tieferen Aufwand.“
Peter Späti, Verwalter Stockwerkeigentum, Sauter Immobilien
„Als Verwalter schätze ich insbesondere die Neutralität und Unabhängigkeit. Sowie die professionelle Vorgehensweise und die für alle verständliche und nachvollziehbare Dokumentation. Die fundierte Datengrundlage ermöglicht mir unter anderem eine optimale Begleitung der STWEG.“
Roger Windels, Massbau Immobilien, Schaffhausen
„Der QC Werterhaltungsplan ist für mich ein gutes Hilfsmittel für eine noch bessere und umfassendere Aufgabenerfüllung als Verwalter. Er schafft bei den Stockwerkeigentümern das Bewusstsein für die notwendige Langfristplanung. Des weiteren zeigt er die neutrale Beurteilung der Bausubstanz auf.“
Daniel Kienast, Weber + Schweizer Immobilien Treuhand AG, Winterthur
Warum sollten wir von unserer bisherigen Einzahlungsroutine abweichen?
Die strategische Instandsetzungsplanung hilft, zukünftige Sanierungsmassnahmen und die dafür erforderlichen Entnahmen aus dem Erneuerungsfonds mit grösserer Sicherheit zu antizipieren. Darüber hinaus zeigen wir Ihnen strategische Bündelungsmöglichkeiten zur Reduktion der Sanierungskosten auf. Dies dank der umfassenden Datenbank zu Lebensdauern von Bauteilen und Kosten einzelner Sanierungsmassnahmen, welche die Basis des QC Werterhaltungsplans bildet.
Die strategische Instandsetzungsplanung nutzten die STWE unter anderem auch um den Zahlungsplan, also die Beiträge an den Erneuerungsfonds, neu zu bestimmen. So erhalten Sie eine Übersicht über die Entwicklung der Einzahlungen und Entnahmen eines Erneuerungsfonds. Die Gemeinschaft entscheidet selber über den Deckungsgrad. Und zu welchem Mass die Finanzierung der Sanierungsmassnahmen zu den strategisch optimalen Zeitpunkten sichergestellt sein soll.
Erhalte ich meine einbezahlten Gelder aus dem Erneuerungsfonds zurück?
Beim Verkauf der Stockwerkeigentumswohnung bleibt das vom Eigentümer einbezahlte Geld im Erneuerungsfonds. Es gehört der STWE-Gemeinschaft und kann nicht entnommen werden. Das über die Jahre in den Erneuerungsfonds einbezahlte Geld ist aber für einen Verkäufer nicht verloren. Dies, weil der Erneuerungsfonds zum Werterhalt der Liegenschaft beiträgt und so der Verkehrswert der Wohnung erhöht. Ein Verkäufer tut folglich gut daran, seinen Anteil am Erneuerungsfonds einem Kaufinteressenten transparent auszuweisen.
Wie und wofür sollen die Gelder im Erneuerungsfonds verwendet werden?
Der Verwendungszweck der Gelder des Erneuerungsfonds wird wie der Erneuerungsfonds selbst von Gesetzes wegen nicht vorgeschrieben. Nach allgemeiner Auffassung verwenden die STWE die Gelder aus dem Erneuerungsfonds für Instandsetzungen von gemeinschaftlichen Bauteilen. Also grössere und umfangreichere bauliche Massnahmen, welche den Werterhalt der Liegenschaft sichern.
Für alle anderen gemeinschaftlichen Aufwendungen, wie für Instandhaltungsarbeiten (laufender Unterhalt), Nebenkosten, Verwaltungs- und Versicherungskosten, verwendet man ein anderes Unterhaltskonto (Betriebskonto).
Wie viel sollte in einen Erneuerungsfonds einbezahlt werden?
Wie hoch der jährliche Beitrag in einen Erneuerungsfonds sein sollte, ist umstritten. Die Meinungen in der Immobilienbranche schwanken zwischen jährlich 0,2 bis 0,5 % des Gebäudeversicherungswertes eines Mehrfamilienhauses (GVW).
Unsere Erfahrung zeigt, dass wir Ihnen diese Frage nicht einfach pauschal beantworten können. Es benötigt eine individuelle Analyse sowie eine ausführliche Planung, welche unterschiedlichste Faktoren berücksichtigt. Entscheidend sind zum Beispiel die folgenden Faktoren:
1. Welches sind die gemeinschaftlichen Bauteile?
Hier bestehen wesentliche Unterschiede zwischen den STWE-Gemeinschaften. Gehören z.B. grosse Fensterfronten und Storen gemäss STWE-Reglement zu den gemeinschaftlichen Bauteilen? So sollte die STWE-Gemeinschaft für eine Instandsetzung dieser Bauteile gemeinschaftlich ansparen. Folglich ist mehr in einen Erneuerungsfonds einzubezahlen, als wenn die Fenster im Sonderrecht der einzelnen Stockwerkeigentümer sind.
2. Die Bauweise des Gebäudes.
Ein Mehrfamilienhaus (MFH) mit einem Flachdach sowie einer verputzten Aussenwärmedämmung benötigt in der Regel um einiges früher eine Instandsetzung als ein Mehrfamilienhaus mit Doppelschalenmauerwerk und einem Steildach.
3. Zustand der einzelnen Bauteile.
Je nach Material, Ausführungsqualität, Umwelteinflüssen und je nach Ausführung des laufenden Unterhaltes, muss ein Bauteil früher als üblich ersetzt oder kann allenfalls um einiges länger genutzt werden.
4. Bisherige Einzahlungen in den Erneuerungsfonds, aktueller Saldo, Zinsen.
Je früher eine STWE-Gemeinschaft mit Einzahlungen in einen Erneuerungsfonds beginnt, desto geringer ist die jährliche Belastung der Einzahlungen in den Erneuerungsfonds.
Die Praxis zeigt, dass bei diversen STWE-Gemeinschaften die bisherigen jährlichen Einzahlungen von weitverbreiteten 0,2 bis 0,5% des Gebäudeversicherungswertes eines Mehrfamilienhauses nicht ausreichen, damit die in den kommenden 5-10 Jahren anfallenden Instandsetzungen mit den Geldern aus dem Erneuerungsfonds gedeckt werden können.
Lesen Sie ebenfalls die Frage «Erhalte ich meine einbezahlten Gelder aus dem Erneuerungsfonds zurück?».